Как проходит межевание земельных участков?
Научный сотрудник Лаборатории стратегического планирования и евразийской интеграции РАНХиГС Санкт-Петербург Павел Савельвев рассказал о межевании участков и тех особенностях, которые существуют при составлении акта.
Межевание — это определение фактических границ земельного участка на местности для дальнейшего внесения сведений о координатах характерных точек их границ в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), чтобы граница земельного участка была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Сделки в отношении земельного участка без проведенного межевания невозможны: земельный участок, не прошедший кадастровый учет, то есть границы которого не установлены на местности, невозможно оформить в собственность, а следовательно, продать, купить, подарить; на таком земельном участке невозможно начать строительство объекта капитального строительства — жилого/нежилого здания, т.к. не будет выдано разрешение на строительство, а если жилое/нежило здание (дом/гараж/баня/др. постройки) уже построены на таком земельном участке — невозможно будет зарегистрировать их в Росреестре в качестве объекта капитального строительства; невозможно будет поставить их на государственный кадастровый учёт и оформить в собственность.
За исключением земельных участков, попадающих под действие дачной амнистии: земельный участок с разрешенным использованием для дачного или садового строительства можно поставить на кадастровый учет без проведённого межевания, в отсутствие территориальных/площадных споров с границами смежных (имеющих общую границу) земельных участков.
Если говорить об основных этапах межевания земельного участка, то можно выделить:
— подготовительный этап — сбор/предоставление и анализ исходных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, например, для ранее учтённого земельного участка: свидетельство на земельный участок, межевое дело, землеустроительное дело, чертеж земельного участка, текстовое или графическое описание границ земельного участка, постановление органа государственной власти о первоначальном выделении земельного участка и других документов, подтверждающих существование на местности земельного участка пятнадцать и более лет в соответствии с п. 1.1. ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
— полевые и камеральные работы – непосредственно, вынос в натуру (при необходимости) – закрепление характерных точек границ земельного участка на местности (колышками, например, для небольших площадных объектов (участки в СНТ, ИЖС) или межевыми знаками) и съемка земельного участка на местности при помощи электронного геодезического оборудования, в том числе, БПЛА, лицензированным специалистом (геодезистом, топографом) и последующая камеральная обработка полученных сведений (перевод отснятых координат в местную систему координат, принятую органами Росреестра соответствующего субъекта РФ для ведения государственного кадастрового учета в данном субъекте, например, для Ленинградской области это СК-47), которая обладает определенными параметрами для перехода в единую государственную систему координат.
— кадастровые работы — подготовка кадастровым инженером (лицензированный специалист, обязательно являющийся членом СРО) на основе полученных координат в местной системе координат, Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (при образовании земельного участка), либо Межевого плана земельного участка (в зависимости от кадастровых работ — либо по образованию земельного участка, либо по уточнению границ и площади земельного участка либо по исправлению реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка и др.).
Отдельно стоит выделить согласование границ земельного участка со смежными землепользователями — подписание Акта согласования границ земельного участка, являющегося составной частью Межевого плана.
Смежные границы земельного участка, являющиеся общими для соседних участков, должны быть обязательного согласованы с правообладателем смежного земельного участка, причем, это относится и как к физическим лицам, если смежной границей является, например, земельный участок, собственником которого является давний сосед — Иванов Иван Иванович, но и также с юридическими лицами, так, необходимо в обязательном порядке производить согласование границ земельных участков с юридическим лицом, правообладателем земельного участка, в собственности/пользовании которого, например, находится автомобильная дорога (при этом, для согласования границ с дорогой нужно знать нормативное расстояние до оси автомобильной дороги в зависимо мости от её технической категории), проводится также согласование границ с лесным участком, с границами сельскохозяйственного предприятия.
Согласование границ считается проведенным при наличии в Акте согласования подписей всех заинтересованных сторон (уполномоченных лиц), согласующих характерные точки границ смежных земельных участков.
— направление Межевого плана в электронном виде, заверенного электронно-цифровой подписью кадастрового инженера, подготовившего Межевой плана территории которого расположен земельный участок;
— получение выписки из ЕГРН с основными характеристиками земельного участка: адрес/местоположение; площадь; категория земель; вид разрешенного использования; ограничения использования; сведения о зарегистрированных правах на земельный участок — о собственнике и (или) правообладателе земельного участка; сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Выписка из ЕГРН считается актуальной на момент её заказа и получения.
Не всегда подача межевого плана в территориальный отдел Росреестра субъекта РФ сразу заканчивается получением выписки из ЕГРН о земельном участке, очень часто при подаче пакета документов могут быть получены приостановки, возникшие как по объективным причинам, например, выявленное пересечение границ земельных участков, так и, зачастую, к большому сожалению, ввиду непрофессионализма кадастрового инженера, подготовившего межевой план. Поэтому при поиске кадастрового инженера лучше всего тщательно выбирать специалиста и выбирать проверенные фирмы, а не гоняться за дешевыми предложениями.
Также стоит рассмотреть, как подать заявление на межевание земельного участка и какие документы нужны для этого. Так, оптимальный вариант – найти фирму, которая занимается комплексными землеустроительными и кадастровыми работами и заключить с ней договор на комплексные землеустроительные работы в отношении земельного участка. Лучше не брать по-отдельности геодезиста и кадастрового инженера, а найти тех, кто выполняет работы «под ключ». Возможно, это будет дороже, но по фактическим затратам времени и средств, в итоге, выйдет дешевле.
Документы (см. п.2.): для ранее учтенного земельного участка (свидетельство на который есть, а фактических границ на местности у него либо нет, либо межевание произведено до вступления в силу до введения в действие закона о государственном кадастре недвижимости, то есть не был произведен его государственный кадастровый учёт) — правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок: свидетельство на земельный участок, межевое дело, землеустроительное дело, чертеж земельного участка, текстовое или графическое описание границ земельного участка, постановление органа государственной власти о первоначальном выделении земельного участка и других документов, подтверждающих существование на местности земельного участка пятнадцать и более лет в соответствии с п. 1.1. ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Рассмотрим то, как проводят геодезисты процесс межевания на местности. Так, полевые и камеральные работы – непосредственно, вынос в натуру (при необходимости) — закрепление характерных точек границ земельного участка на местности (колышками, арматуры — временное обозначение, например, для небольших площадных объектов (участки в СНТ, ИЖС) или межевыми знаками-постоянное обозначение под Акт наблюдения за сохранностью) и съемка земельного участка на местности при помощи электронного геодезического оборудования, в том числе, БПЛА, лицензированным специалистом (геодезистом, топографом) и последующая камеральная обработка полученных сведений (перевод отснятых координат в местную систему координат, принятую органами Росреестра соответствующего субъекта РФ для ведения государственного кадастрового учета в данном субъекте, например, для Ленинградской области это СК-47), которая обладает определенными параметрами для перехода в единую государственную систему координат.
Отдельно стоит выделить согласование границ земельного участка со смежными землепользователями – подписание Акта согласования границ земельного участка, являющегося составной частью Межевого плана; документ, в котором собственники смежных земельных участков выражают свое согласие с границами представленного в межевом плане земельного участка.
Границы будут считаться согласованными тогда и только тогда, когда в Акте согласования есть личные подписи всех заинтересованных сторон, и и/или уполномоченных лиц, согласующих характерные точки границ смежных земельных участков.
Смежные границы земельного участка, являющиеся общими для соседних участков, должны быть обязательного согласованы с правообладателем смежного земельного участка, причем, это относится и как к физическим лицам, если смежной границей является, например, земельный участок, собственником которого является давний сосед — Иванов Иван Иванович, но и также с юридическими лицами, так, необходимо в обязательном порядке производить согласование границ земельных участков с юридическим лицом, правообладателем земельного участка, в собственности/пользовании которого, например, находится автомобильная дорога (при этом, для согласования границ с дорогой нужно знать нормативное расстояние до оси автомобильной дороги в зависимо мости от её технической категории), проводится также согласование границ с лесным участком, с границами сельскохозяйственного предприятия.
Основная проблема — захват, случайный или преднамеренный, площади смежного земельного участка (как, например, в СНТ, когда заборы ставятся не в соответствии со сведениями из ЕГРН, а как придется, да побольше в «сторону соседа», аналогично, с юридическими лицами, когда физические лица зачастую устанавливают забор поближе, например, к дороге, надеясь «урвать» у государства хотя бы полметра «дополнительной» земли, надеясь впоследствии на уточнение границ своего земельного участка.
При этом, никто из таких людей совершенно не задумывается о том, что это дорога (пусть даже без твердого асфальтового покрытия) — сооружение дорожного транспорта, находящееся в собственности государства. Для которого абсолютно точно существуют нормы отвода земель, и с правообладателем которой необходимо согласовывать границы с учетом фактического расстояния до оси автомобильной дороги — либо разделительной полосы, либо, в её отсутствие — условной середины проезжей части.
И такие отговорки, что «мол, мой дом здесь еще до «царя Гороха» был, а фактически, забор-то подвинут в сторону дороги и фактическое землепользование сильно отличается от сведений в ЕГРН — легко разрешаются в суде и не в пользу предприимчивого физического лица, решившего «урвать» клочок земли у государства в свою пользу и в данном случае – государство абсолютно право, защищая свои имущественные права – оно, тем самым стремится к соблюдению норм, необходимых для нормальной эксплуатации дорожного сооружения, в том числе, с точки зрения безопасности, а также, ремонта, содержания и перспективного развития.
Также обратим внимание на этапы, которые следуют за составлением акта межевания:
Кадастровые работы — подготовка кадастровым инженером (лицензированный специалист, обязательно являющийся членом СРО) на основе полученных координат в местной системе координат, Схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (при образовании земельного участка), либо Межевого плана земельного участка (в зависимости от кадастровых работ – либо по образованию земельного участка, либо по уточнению границ и площади земельного участка либо по исправлению реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка и др.).
Подготовка Межевого плана и Акта согласования границ – параллельный процесс, т. к. Акт согласования границ — составная часть межевого плана и направление пакета документов — направление Межевого плана в электронном виде, заверенного электронно-цифровой подписью кадастрового инженера, подготовившего Межевой план, в территориальный отдел Росреестра субъекта РФ, на территории которого расположен земельный участок;
— получение выписки из ЕГРН с основными характеристиками земельного участка: адрес/местоположение; площадь; категория земель; вид разрешенного использования; ограничения использования; сведения о зарегистрированных правах на земельный участок — о собственнике и (или) правообладателе земельного участка; сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Выписка из ЕГРН считается актуальной на момент её заказа и получения.
Не всегда подача межевого плана в территориальный отдел Росреестра субъекта РФ сразу заканчивается получением выписки из ЕГРН о земельном участке, очень часто при подаче пакета документов могут быть получены приостановки, возникшие как по объективным причинам, например, выявленное пересечение границ земельных участков, так и, зачастую, к большому сожалению, ввиду непрофессионализма кадастрового инженера, подготовившего межевой план. Поэтому при поиске кадастрового инженера лучше всего тщательно выбирать специалиста и выбирать проверенные фирмы, а не гоняться за дешевыми предложениями.
Регистрация права собственности происходит в территориальном отделе Росреестра того субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок.
Подавать документы можно через МФЦ экстерриториально, то есть для регистрации права не обязательно лететь из Москвы во Владивосток, если земельный участок, права на который оформляются, расположен в Дальневосточном Федеральном округе.
Основная ошибка, возникающая при составлении межевого плана (Акт согласования границ — составная часть межевого плана, ошибка возникает не при составлении Акта согласования границ земельных участков, а на этапе направления документов в территориальные органы Росреестра по месту нахождения земельного участка) — пересечение границ смежных земельных участков, которое выявляется на этапе камеральной проверки специалистами Росреестра: пересечение может быть выявлено с ранее учтенными земельными участками, межевание которых было проведено ранее, например, часто возникает ошибка, так называемая, реестровая ошибка — воспроизведённая в ЕГРН) — пересечение с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения — с полосами отвода автомобильных и/или железных дорог, прошедших кадастровый учет, например, в 2000-е годы в местной системе координат, не приведенных в Единую систему координат; для снижения вероятности возникновения такой ошибки — важно найти такого кадастрового инженера, который не будет лениться и, в погоне за быстрой прибылью, а проведет качественное согласование смежных границ со всеми заинтересованными лицами.
