Как не переплатить за квартиру в 2022 году

Чтобы выгодно купить квартиру в таких условиях, важно помнить про нюансы, которые помогут избежать лишних трат. О них подробно рассказал Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичного и загородного жилья «Авито Недвижимости».

Покупка строящегося жилья

Приобретение квартиры на стадии строительства — хорошая возможность стать владельцем новостройки по существенно более низкой цене, чем при покупке готовой. В таком случае покупатель и застройщик заключают договор долевого участия, что делает первого фактически владельцем доли в многоквартирном доме. Исторически такая схема считалась рискованной: сроки строительства могут сдвигаться, а застройщик — обанкротиться и не выполнить обязательства по договору.

Вместо этого он должен самостоятельно найти средства на возведение, а деньги покупателей до тех пор хранятся на специальных эскроу-счетах. Компания получает к ним доступ только после ввода дома в эксплуатацию.

У покупателя сохраняется возможность получить назад свои деньги, если застройщик по какой-то причине замораживает проект. Надежность девелопера проверяется банками, выдающими кредиты на строительство. Помимо этого, потенциальный покупатель может посмотреть информацию о застройщиках и их проектах на крупнейших онлайн-платформах.

Льготная ипотека: что это и как ей воспользоваться

Льготная ипотека — это кредитная программа с государственной поддержкой, которая субсидирует процентные ставки на покупку жилья в новостройке. На текущий момент ее условия таковы: заемщик может взять ипотеку со ставкой не более 7% годовых, но сумма кредита не должна превышать 3 миллиона рублей, а срок займа — 20 лет. Программа не распространяется на вторичное жилье, покупку дома или участка.

При этом заемщик должен внести не менее 15% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Льготная процентная ставка будет действовать на протяжении всего срока кредита. Правда, банк вправе повысить ставку, если заемщик откажется от страховки, предложенной ему кредитной организацией.

В отличие от других льготных программ, государственная льготная ипотека не подразумевает ограничений по возрасту или семейному положению: подать заявку может любой россиянин старше 18 лет с подтвержденным доходом. В качестве первоначального взноса можно использовать и материнский капитал.

Однако не всякая недвижимость подходит для покупки в ипотеку (в том числе без льгот). К примеру, нельзя купить ветхое или подлежащее сносу жилье, нежилое помещение, квартиру с неузаконенными перепланировками или находящуюся в залоге или под арестом. Кроме того, не каждый собственник вторички будет готов на ипотечную сделку.

Как правило, на онлайн-сервисах по подбору недвижимости продавцы указывают возможность купить квартиру в ипотеку, поэтому имеет смысл выбирать в поиске соответствующие параметры. С владельцем понравившегося объекта всегда можно связаться в мессенджере и уточнить необходимые детали, чтобы не тратить время на лишние звонки и встречи.

Чаще всего государственные льготы по ипотеке предоставляются покупателем первичной недвижимости, однако купить вторичку по сниженной ставке тоже реально. Например, по программе «Сельская ипотека» — по ней можно купить квартиру или частный дом в населенном пункте, где проживают не более 30 тысяч человек (кроме городов и поселков в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях).

Также можно воспользоваться программой «Молодая семья». После подтверждения статуса нуждающейся в жилье, но платежеспособной семье предоставят скидку.

Но нужно помнить, что сумма субсидии рассчитывается не от рыночной стоимости квартиры, а от расчетной, то есть согласно региональным нормативам.

Подписка на обновления в выбранной локации

Чтобы не пропустить выгодное предложение на рынке купли-продажи, необходимо регулярно отслеживать цены и появление новых объектов. Во-первых, потому, что рынок этот динамичный и хорошие варианты часто быстро раскупаются. Во-вторых, некоторые продавцы меняют цены на объекты по несколько раз за месяц. На крупных онлайн-сервисах могут быть сотни и тысячи объектов, но, чтобы не просматривать их все каждый раз, платформы, такие как «Авито Недвижимость», дают возможность подписаться на обновления по интересующим объектам или на новые объявления по заданным параметрам. Кроме того, там же можно проверить, насколько цена на выбранный объект соответствует рыночной — даже после снижения цены продавцом объект всё равно может быть дороже, чем в среднем по рынку.

Также полезно отслеживать объекты в домах, которые давно построены, особенно в конце кварталов и в конце года. Скорее всего, застройщики будут заинтересованы в снижении цены, чтобы выполнить планы продаж за эти периоды.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Граждане, получающие официальную зарплату и уплачивающие налог на доход физических лиц (НДФЛ), могут получить налоговый вычет при покупке жилья — это возврат 13% от стоимости недвижимости при установленном лимите в 2 миллиона рублей. Таким образом, за квартиру стоимостью 2,5 миллиона рублей можно получить вычет только на 2 миллиона — то есть 240 тысяч. Подать заявку на вычет можно на следующий год после заключения сделки о покупке.

Но есть условия, при которых получить налоговый вычет не получится. Среди них — покупка жилья с привлечением материнского капитала. Причина в том, что маткапитал — это государственная субсидия, которая не облагалась НДФЛ, поэтому она не входит в сумму налогового вычета.

Деньги не возвращаются и при покупке жилья у близких родственников: родителей, супругов, детей, братьев и сестер. Родственники считаются взаимозависимыми физическими лицами, а это несет финансовые риски для налоговой системы.

Тщательная проверка продавца

При покупке квартиры на вторичном рынке важно тщательно проверить не только личность продавца, но и его представителя, третьих лиц, а также информацию про сам объект. Главный документ, на который нужно обратить внимание, — выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Ее можно заказать как в самом ведомстве, так и на специализированных сервисах непосредственно во время просмотра объявления.

В документе есть данные о владельце квартиры, о том, кто в ней прописан, а также не наложены ли на объект какие-либо обременения. В бумаге будет указано, есть ли у владельца родственники, которые могли бы попытаться оспорить сделку и заявить свои права на жилье. Иногда обременения можно легко снять, погасив задолженность, или попросить за это скидку у продавца. В то же время нужно учитывать, что если квартира сдана в аренду, то даже после ее продажи арендатор имеет право жить в ней до окончания срока договора.